20億円の投資で35億円の資産を築く！
投資家兼不動産オーナー烏山税理士が明かす 究極の節税術と投資戦略 Vol.1

税理士法人 鳥山会計 代表社員税理士／鳥山公認会計士事務所 代表　税理士・公認会計士　鳥山 昌悟

所有不動産10棟、計20億円の投資を行う烏山先生は、「成功も失敗も自分で経験しているからこそクライアントに提案できる」の信念のもと、チャレンジングな取り組みを続けている税理士。 節税だけでなく、最終的にお金を残すための投資戦略が重要であるとして不動産投資を行いながら、保険を活用したリスクヘッジも抜かりなく行っている。 今回は、資産に余裕がある税理士に伝えたい投資戦略や節税術について具体的なノウハウや経験談を聞いた。

差別化できる知識をキャッチアップする方法

本日は2つのテーマについてお伺いします。
1つ目は、税理士が節税術や資産運用の知識を持つことの意義。
2つ目は、投資家として資産に余裕のある税理士に向けた投資アドバイスについてお願いします。

今、税理士業界では、不動産に対してアンテナを張っている方が多いです。不動産と税は切り離せないため、その知識があると非常に重宝されるので他の税理士と差別化できるでしょう。ただ、不動産業界には特殊な税務があるので、きちんと勉強していないとうまく節税できなかったりミスが発生したりすることがあるので、注意が必要です。

円滑なコミュニケーションなしには
せっかくの知識も役に立たない

「節税知識のある税理士に依頼したい」と考える人は多いと思いますが、
クライアントにはどのようなアドバイスをしていますか。

最終的にお金を残す節税と増やす投資の両立こそ、多くの方が関心を持つテーマだと思っています。多くの節税は繰延ですが、繰延後の出口戦略をしっかり考える必要がありますね。例えば「1,000万円払って損金になりました。戻ってくる時いくらになる？それが800万円だったら、結果的に損してますよね」という話になるわけです。
他に節税で重要なポイントとしては、保険があります。保険の場合は、返戻率が高いか、保障もしっかりしているか確認したうえで、節税効果を期待しすぎると逆に損をしてしまう可能性があるので、注意が必要です。
また、不動産の場合は、管理法人をつくり実際に仕事をして法人で節税を図るという方法を取ることがよくあります。ただし実態のない節税は税務リスクがあるため、きちんと実務を伴う法人にすることが不可欠です。

不動産投資で効果のある節税ポイントを教えてください。

土地と建物を一緒に所有して貸すケースが一般的ですが、建物だけを法人に売却するスキームがあり、特に個人の所得税が高い場合に節税効果が得られます。
節税としては有名な方法ですが意外と提案できていない税理士が多く、最近ではむしろ金融機関が提案することが増えていますね。

なぜ税理士にはできなくて、金融機関にはできるのでしょうか。

売却となると大掛かりになるので、日々の業務に追われる中、そこまでの提案ができないといったところが正直な理由なのではないでしょうか。節税対策としては、法人化は非常に効果的で、税率は所得税・住民税合わせて最高で55％にもなりますが、法人税は一般的に35％程度です。法人のほうが節税対策もしやすいからこそ金融機関が提案するのですが、そうなると最悪の場合、顧問先を取られてしまいますよね。

やはり忙しい中でもお客様にとって一番良い提案をしないと、
顧問先の喪失につながりかねないのですね。
節税対策に関して、税理士にとってつまずきやすいポイントがあれば教えてください。

このようなトラブルはよく起こるのですか。

しょっちゅうとは言いませんが、その規定をお客様に伝えるのを忘れてしまっていたり、伝えていてもお客様の方がうっかり購入してしまったりということはあると思いますね。不動産の他にもよくある例として、太陽光発電が挙げられます。最近は減りましたが、少し前はメガソーラーに2,000万円ほど投資して消費税の還付を受けるというケースがよくありました。この時に太陽光発電で課税事業者を選択していた期間中に不動産を買ってしまうと消費税を2年ぐらいプラスで払わないといけなくなるため、還付の意味がなくなってしまうんです。こうした落とし穴は多いので、正確な知識が求められます。

知識を伝えていても「聞いていない」と言われてしまうなど、
認識のずれによる問題の発生を防ぐために、お客様とのコミュニケーションの取り方で気を付けている点はありますか。

重要なことは必ずお会いして直接伝えたうえで、さらにメールや文書でも残すようにしています。あとは何か新しく取り組みを始めるときは、「必ず事前に教えてください」と伝え、相談体制を整えています。他にも3か月～半年に1回資料をいただく機会を設定しているので、そのタイミングで「最近何かありますか？」とコミュニケーションを取るようにしています。

気になる最新の節税術と効果的な投資方法とは

最新の節税法で気になっているものを教えてください。

少し前だと賛否はあったもののドローン節税がありましたが、もう封じられましたね。メガソーラーも正直、節税は難しいです。お客様にはすすめられないけれど気になっているというものだと、ゴルフシミュレーターですね。まだ税制の確認ができていないのですが、コインランドリーと同じような仕組みかもしれないと思っています。あとはオペレーティングリースです。ただしこちらは、為替の影響が大きいため推奨はできないかなと。今は節税と投資を両立できる商品は少なく、どちらかというと投資メインの話になってしまいますね。

やはり「不動産」が選択肢の一番目に来ますね。今は土地が高騰しているため6％は難しいですが、もし6％の利回りが期待できる一棟物件が見つかった場合は、相続対策として有効だと思います。
あとは商業ビルも注目されています。商業ビルの店舗部分は消費税の還付が行えることと、コロナの影響が収まりインバウンド需要が増えているので良いと思いますよ。

都内の土地はかなり高いですが、先生が考える狙い目の地域を教えてください。

都内は相当高いですがその分価値がありますからね。地方だと、人通りがない場所は選ばない方がいいですが、「建物は古いけど人通りがある」ところは利回りが良いので投資としておすすめです。あとはやはりアクセスの良さ。一都三県の人口が多いエリアや駅から10分以内のところが狙い目です。また、入居状況に関しては、全室入居している物件の方がいいですね。現状できちんと運用できているということの証明になりますから。あとは築年数や構造も大事です。投資目的なら木造の方が減価償却も耐用年数が短く取れるため、おすすめです。ただ木造は融資が出づらいため、キャッシュリッチで買う方がいいと思います。

節税にしても投資にしても、お客様には「何年で効果が出る」ということは話されていますか。

「少なくとも5年の長期で考えましょう」と伝えています。短期的な節税ではなく先を見据えることが重要で、ただ5年以上は予測しにくいため「5年先まで見据えた計画を作ってください」といった話はしていますね。

プロフィール

税理士法人 鳥山会計 代表社員税理士／鳥山公認会計士事務所 代表　税理士・公認会計士　鳥山 昌悟 1989年(平成元年) 埼玉県生まれ。大学在学中、３年次に公認会計士試験に合格。卒業後、監査法人勤務を経て、国内大手税理士法人の山田＆パートナーズに入所、相続税申告、事業承継及び相続対策、M＆Aコンサルティング、上場企業を含む中～大規模法人の決算申告業務等に従事する傍ら、証券会社・金融機関等の勉強会・セミナー講師等も務める。平成29年に税理士法人 鳥山会計に入所し、不動産オーナーを含む法人・個人の申告業務、地主の相続税申告・対策等に従事。不動産会社・ハウスメーカー等の勉強会・相談会・セミナー講師等も務める。 令和1年5月に税理士法人 鳥山会計の代表社員に就任。自ら不動産投資を営み、投資額20億、家賃1億2,000万のメガオーナーであり、その経験をクライアントの投資及び節税に活かせるよう、日々研鑽している。

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